Att köpa en fastighet är för många en av livets största affärer. Men det är också ett område där det juridiska regelverket är strikt – och ibland snårigt. Här får du en översikt över vad som gäller när du köper en fastighet, vilka krav som ställs på köpehandlingarna och vad du behöver tänka på gällande dolda fel och andra skyldigheter.
Vad räknas som en fastighet?
En fastighet är inte bara ett hus. Juridiskt sett är det fråga om en bestämd yta mark och det som tillhör den – exempelvis byggnader, vattenledningar, stängsel och andra anläggningar som är avsedda att vara där permanent. Indelningen i fastigheter styrs av fastighetsbildningslagen, medan själva ägandet och köpet regleras i Jordabalken – grunden för den så kallade allmänna fastighetsrätten.
Skriftlighet – ett absolut krav vid köp
Till skillnad från köp av lös egendom (som regleras av Köplagen och kan vara muntligt) kräver ett fastighetsköp alltid skriftliga handlingar för att vara giltigt. En muntlig överenskommelse om att köpa en fastighet har ingen rättsverkan alls.
Normalt sett används två dokument vid köpet:
- Köpehandling (avtalet mellan parterna)
- Köpebrev (kvitto på att köpeskillingen betalats)
Vad måste köpehandlingen innehålla?
För att ett fastighetsköp ska vara giltigt krävs att köpehandlingen innehåller vissa obligatoriska uppgifter:
- Vilken fastighet som avses
- Det avtalade priset (köpeskillingen)
- En tydlig överlåtelseförklaring
- Underskrifter från både köparen och säljaren
Saknas något av detta är köpet ogiltigt. Om parterna exempelvis muntligen kommer överens om ett annat pris än det som står i köpehandlingen, gäller inte den muntliga överenskommelsen – om det inte finns särskilda skäl att jämka priset.
Köpebrev – när är det ett krav?
Om parterna har bestämt att köpet först ska anses fullbordat när köpeskillingen betalats, måste detta tydligt framgå i köpehandlingarna. Då fungerar köpebrevet som ett kvitto och en bekräftelse på att köparen har betalat – först därefter är äganderätten överförd.
Villkor vid fastighetsköp – vad är tillåtet?
Villkor kan gälla både för att köpet ska bli giltigt (bestånd) och för att det ska fullbordas. Men även dessa måste vara skriftliga och följa Jordabalkens regler.
Exempel: Ett köp får inte göras beroende av ett villkor som gäller längre än två år från att köpehandlingen skrevs. Har längre tid avtalats är köpet ogiltigt. Ett undantag är dock när köpet gjorts beroende av köpeskillingens betalning eller att ett köpebrev utfärdas – då kan längre tid accepteras.
Andra skyldigheter för köparen
Efter köpet är klart följer fler steg och kostnader som du som köpare bör känna till:
- Lagfart: Du måste ansöka om lagfart hos Lantmäteriet för att bli registrerad som fastighetens ägare. Detta utlöser stämpelskatt.
- Pantbrev: Om du behöver låna till köpet krävs ofta att du lämnar fastigheten i pant. Då kan du behöva nya pantbrev – även detta medför stämpelskatt.
- Fastighetsavgift/skatt: När du väl är ägare kommer du årligen att betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt, beroende på typ av fastighet.
Sammanfattning
Att köpa en fastighet innebär mer än att bara skriva på ett papper. Det handlar om att följa en rad formkrav, förstå vilka rättigheter och skyldigheter du har – och att känna till riskerna. Vill du vara säker på att allt går rätt till bör du alltid ta hjälp av en jurist med erfarenhet av fastighetsrätt.